Склады растут по желанию клиентов

Застройщики строят залы в основном на заказ, а количество спекулятивных инвестиций уменьшается

В конце третьего квартала 2017 года складские площади, основанные на спекулятивных принципах, то есть без обязательных предварительных договоров аренды, составили 23%. Все инвестиции из этого сегмента в стадии строительства. В то время по всей Польше строилось более миллиона квадратных метров. журналы. Для сравнения, доля спекулятивного пространства в 2016 году составила около 30%, а в 2015 году около 35%.

Для сравнения, доля спекулятивного пространства в 2016 году составила около 30%, а в 2015 году около 35%

Увидеть больше

РЫНОК: В Польше строительство большого количества складов на спекулятивной основе не является необходимым, - говорит Том Листовски, партнер, директор департамента промышленных и складских площадей для Центральной и Восточной Европы в Cresa. Рис. ARC

- Снижение доли спекулятивного строительства связано с ростом популярности проектов BTS [build-to-suit - ed.], Т.е. с учетом потребностей конкретного арендатора, - объясняет Томаш Ольшевский, директор департамента складских и промышленных предприятий в Центральной и Восточной Европе, консалтинговая компания JLL ,

Требования арендатора

По словам эксперта JLL, рынок БТС обусловлен растущими техническими требованиями арендаторов. Другим фактором, способствующим популярности проектов БТС, являются проблемы, связанные с рынком труда и ограниченным доступом к квалифицированным сотрудникам. Именно по этой причине арендаторы ищут менее очевидные рынки, но нет парков хранения, поэтому они решают построить тип BTS. Девелоперы также менее склонны спекулятивно строить на менее развитых рынках. Изменение ожиданий арендаторов в отношении технических стандартов, которым должно соответствовать пространство для хранения, также упоминает причины меньшей доли спекулятивного пространства Том Листовски, партнер, директор по промышленным и складским площадям для Центральной и Восточной Европы в Cresa.

- Все больше арендаторов отказываются от стандартных технических спецификаций, используемых большинством разработчиков, требуя, например, более высоких зданий, чем стандартная 10-метровая высота в свете. Кроме того, развитие электронной коммерции оказывает и будет оказывать влияние на рынок складских помещений и способ строительства складов для арендаторов, которые планируют значительные инвестиции в автоматизацию и другие технологии. По этой причине и в связи с изменяющимися ожиданиями крупномасштабные спекулятивные инвестиции могут оказаться неблагоприятными как для арендаторов, так и для застройщиков, - говорит Том Листовски.

Тщательные разработчики

Со времени последнего мирового финансового кризиса большинство складов были построены в Польше по предварительным договорам или в системе BTS, то есть по заказу арендаторов. Эти объекты дополняются спекулятивным компонентом в городах, где это оправдано из-за низкого предложения, низкого уровня вакансий и постоянного спроса. - Несмотря на меньшие масштабы инвестиций в развитие недвижимости на спекулятивной основе, последние годы были рекордными с точки зрения спроса и объема отказавшихся площадей.

для использования. Вот почему большинство разработчиков складов, работающих в Польше, развивались в последние несколько лет очень динамично и не брали на себя дополнительный риск, когда в этом не было необходимости, - оценивает партнер в Cresa.

Однако статистические данные не отражают решения инвесторов, поскольку во многих случаях спекулятивное пространство, которое добавляется к объектам, построенным на предварительном договоре, уже сдано в аренду на стадии реализации инвестиций, что снижает его долю в статистике.

И все же они строят

По словам Bła Cej Ciesielczak, директора региональной девелоперской компании Goodman для Центральной и Восточной Европы, уменьшение доли рыночных площадей для немедленной аренды свидетельствует о созревании польского рынка - компании чаще выбирают решения с учетом своих потребностей и увеличивают долю проектов BTS.

- Эта модель, с одной стороны, является долгосрочным обязательством перед владельцем, с другой - клиент получает поверхность, которая точно соответствует его требованиям. В результате по всей цепочке поставок создаются значительные сбережения, - считает Błażej Ciesielczak.

Тем не менее, он оставляет за собой, что в крупнейших городах доля спекулятивного пространства все еще будет значительной. Это необходимо для удовлетворения местных потребностей распределения и спроса средних и малых компаний. В 2018 году Goodman планирует расширить свои парки и новые проекты, а некоторые будут реализованы в спекулятивной модели. Агнешка Гожду, директор лизингового отдела в MLP Group (также девелоперская компания), утверждает, что чем лучше конъюнктура рынка, тем выше спрос на складские площади, и покупатели все чаще ищут готовые объекты.

- Мы видим, что многие клиенты ищут склады, доступные сразу. Вот почему мы сейчас хотим больше инвестировать в спекулятивные здания, и у нас будет больше места, чем в предыдущие годы. Однако их участие обычно составляет от нескольких до дюжины процентов всех реализованных проектов. Основой будет строительство складов, обеспеченных предварительно заключенными договорами, - говорит Агнешка Гудо.

Пользовательские поверхности

По большей части девелоперы пытаются получить разрешения на строительство складов на своей земле - они готовы начать другой проект, если только арендатор захочет арендовать помещение в определенном городе или складском парке.

- Строительство склада стандартного размера, например, 20-30 тыс. кв. обычно это длится недолго - большинство разработчиков могут создать склад класса А с разрешением на использование в течение 7 месяцев после подписания обязательного договора аренды. В некоторых случаях реализация проекта занимает еще меньше времени и составляет до 6 месяцев, в зависимости от местоположения, условий сайта и разработчика, - подчеркивает Том Листовски.

Тот факт, что разработчики не строят больше объектов на спекулятивной основе, не должен негативно влиять на рынок складских помещений. По словам партнера из Cresa, данные за последние несколько лет подтверждают, что в Польше в этом нет необходимости, что может указывать на относительный баланс между спросом и размером пространства, доставляемого на рынок.

© ℗